Parkett zerkratzt? So wehren Sie sich gegen den Kautionsabzug des Vermieters

Die Kisten sind gepackt, der Umzugswagen ist bestellt. Doch statt Vorfreude auf das neue Zuhause macht sich bei vielen Mietern in der Schweiz ein mulmiges Gefühl breit: die Wohnungsübergabe. Die Angst vor der Endabrechnung ist allgegenwärtig. Was, wenn der Vermieter wegen ein paar Kratzern im Parkett oder einer vergilbten Wand die gesamte Kaution einbehält? Viele glauben, sie seien dem Urteil des Vermieters hilflos ausgeliefert.

Die gängigen Ratschläge sind bekannt: „Seien Sie nett“, „putzen Sie gründlich“ oder „hoffen Sie auf einen kulanten Vermieter“. Doch diese passive Haltung ist ein kostspieliger Fehler. Sie übersehen dabei die mächtigsten Werkzeuge, die das Schweizer Mietrecht Ihnen als Mieter an die Hand gibt. Es geht nicht darum, sich aus der Verantwortung zu stehlen, sondern darum, sich nicht über den Tisch ziehen zu lassen. Die Wahrheit ist: Sie müssen oft viel weniger zahlen, als der Vermieter verlangt.

Dieser Artikel bricht mit dem Mythos des machtlosen Mieters. Stattdessen zeigen wir Ihnen, wie Sie die Regeln zu Ihrer finanziellen Waffe machen. Der Dreh- und Angelpunkt ist ein Konzept, das Vermieter fürchten: der Zeitwert. Wir werden nicht nur zwischen normaler und übermässiger Abnutzung unterscheiden, sondern Ihnen die finanzielle Logik der paritätischen Lebensdauertabelle erklären. Sie werden lernen, warum das Abgabeprotokoll eine Falle sein kann und wie Ihre Haftpflichtversicherung zu Ihrem persönlichen Anwalt gegen falsche Forderungen wird.

Dieser Leitfaden rüstet Sie mit dem Wissen aus, um bei der Wohnungsabgabe selbstbewusst aufzutreten. Verstehen Sie die Struktur und die Argumente, die Ihnen zur Verfügung stehen, um Ihre Kaution effektiv zu verteidigen.

Warum müssen Sie für den Ersatz eines 15 Jahre alten Teppichs keinen Rappen bezahlen?

Das ist die wichtigste Regel, die Sie als Mieter kennen müssen: Sie haften niemals für den Neuwert, sondern immer nur für den Zeitwert eines beschädigten Gegenstands. Dieses Prinzip ist Ihr stärkster Hebel gegen überrissene Forderungen. Die Grundlage dafür bildet die paritätische Lebensdauertabelle, ein von Mieter- und Hauseigentümerverbänden gemeinsam erstelltes Dokument. Sie legt fest, wie lange ein Bauteil oder eine Einrichtung bei normaler Nutzung hält.

Ein Spannteppich hat beispielsweise eine Lebensdauer von 10 Jahren. Wenn Sie nach 12 Jahren ausziehen und einen grossen Rotweinfleck darauf hinterlassen, der eine komplette Erneuerung erfordert, schulden Sie dem Vermieter: genau null Franken. Die Lebensdauer ist abgelaufen, der Wert ist auf null amortisiert. Der Vermieter hätte den Teppich ohnehin auf eigene Kosten ersetzen müssen. Das Gleiche gilt für eine Raufasertapete nach 10 Jahren oder einen Kühlschrank nach 15 Jahren.

Dieses Prinzip wird oft als „Amortisations-Waffe“ bezeichnet. Sie müssen aktiv darauf verweisen. Ein praktisches Beispiel verdeutlicht dies: Eine Raufasertapete hat eine Lebensdauer von 10 Jahren. Wenn Sie nach 7 Jahren ausziehen, hat die Tapete noch einen Restwert von 30 %. Wie ein Praxisbeispiel der Baloise zeigt, müssen Sie in diesem Fall auch nur für 30 % der Kosten einer Neu-Tapezierung aufkommen, nicht für die vollen 100 %.

Loch in der Wand oder vergilbte Tapete: Was gilt als normale Abnutzung?

Nicht jeder Schaden, der während Ihrer Mietzeit entsteht, geht automatisch zu Ihren Lasten. Das Gesetz unterscheidet klar zwischen normaler Abnutzung, die mit dem Mietzins bereits abgegolten ist, und übermässiger Abnutzung, für die Sie (bzw. Ihre Versicherung) haften. Die Abgrenzung ist oft ein Streitpunkt, aber die Regeln sind klarer, als viele Vermieter zugeben.

Zur normalen Abnutzung zählen Spuren, die durch den alltäglichen, sorgfältigen Gebrauch entstehen. Dazu gehören Schatten von Bildern an der Wand, Druckstellen von Möbeln im Teppich oder leichte, oberflächliche Kratzer im Parkett. Auch Dübellöcher sind erlaubt, solange sie fachmännisch verschlossen werden. Eine durch Sonnenlicht leicht vergilbte Tapete ist ebenfalls normale Abnutzung. Für all diese Dinge müssen Sie keinen Rappen bezahlen.

Übermässige Abnutzung liegt vor, wenn der Schaden durch unsachgemässen Gebrauch, Nachlässigkeit oder ein Malheur entsteht. Beispiele sind tiefe Kratzer im Parkett, ein grosser Rotweinfleck auf dem Teppich oder eine von Kindern bemalte Wand. Hier haften Sie – aber eben nur für den Zeitwert! Eine Sonderkategorie ist der „kleine Unterhalt“. Kleinere Reparaturen, die Sie leicht selbst erledigen können, gehen immer zu Ihren Lasten. Dabei gilt in der Schweiz eine von Gerichten bestätigte Kostengrenze; eine Erhebung zeigt, dass die Obergrenze für den kleinen Unterhalt bei maximal 250 Franken pro Reparatur liegt.

Die folgende Übersicht, basierend auf einer Analyse von SRF Kassensturz, hilft bei der Einordnung:

Lavabo oder Fenster gesprungen: Greift die Haftpflicht oder die Gebäudeversicherung des Vermieters?

Wenn Ihnen ein Parfumflakon ins Lavabo fällt und einen Sprung verursacht, ist der Schreck gross. Die erste Frage lautet: Wer zahlt? Die Antwort ist für Mieter meist beruhigend: Solche Schäden sind klassische Fälle für die private Haftpflichtversicherung, die in der Schweiz für Mieter praktisch obligatorisch ist. Diese Versicherung deckt Schäden, die Sie unbeabsichtigt am Eigentum Dritter – also auch an Ihrer Mietwohnung – verursachen.

Dazu gehören nicht nur Sprünge in sanitären Anlagen wie Lavabos oder Toilettenschüsseln, sondern auch Kratzer im Parkett durch heruntergefallene Gegenstände oder ein Sprung in einer Fensterscheibe durch Unachtsamkeit. Wichtig ist, dass es sich um ein plötzliches, unvorhergesehenes Ereignis handelt. Langsame, allmähliche Schäden wie Schimmel durch falsches Lüften sind in der Regel nicht gedeckt.

Die Gebäudeversicherung des Vermieters kommt nur für Schäden am Gebäude selbst auf, die nicht vom Mieter verursacht wurden, z.B. durch Feuer, Sturm oder Wasserrohrbruch. Sobald der Schaden auf Ihr Verhalten zurückzuführen ist, ist Ihre Haftpflichtversicherung der richtige Ansprechpartner. Melden Sie den Schaden umgehend Ihrer Versicherung. Sie prüft nicht nur die Forderung, sondern übernimmt auch die Korrespondenz mit dem Vermieter und bezahlt den Schaden – natürlich immer nur bis zur Höhe des Zeitwerts.

Der Fehler, das Protokoll zu unterschreiben, wenn Sie mit den Mängeln nicht einverstanden sind

Die Wohnungsübergabe gipfelt in einem entscheidenden Moment: der Unterzeichnung des Abgabeprotokolls. Hier lauert die grösste finanzielle Falle für unvorsichtige Mieter. Viele Vermieter üben Druck aus, das Dokument schnell zu unterschreiben, um die Sache „abzuschliessen“. Doch Sie müssen verstehen: Das Abgabeprotokoll ist kein blosser Formalakt. Mit Ihrer Unterschrift anerkennen Sie alle darin aufgelisteten Mängel und die damit verbundenen Kostenfolgen.

Ein von Ihnen unterschriebenes Protokoll, das Ihnen die Haftung für einen Schaden zuweist, gilt juristisch als Schuldanerkennung. Später dagegen vorzugehen, ist fast unmöglich. Deshalb gilt die goldene Regel: Unterschreiben Sie niemals, wenn Sie mit einem Punkt nicht einverstanden sind. Sind Sie unsicher, ob ein Kratzer normale oder übermässige Abnutzung ist? Sind die veranschlagten Kosten zu hoch? Wurde der Zeitwert nicht berücksichtigt? Dann verweigern Sie Ihre Unterschrift unter dem entsprechenden Punkt oder dem gesamten Dokument.

Sie können im Protokoll einen Vermerk anbringen wie „Mit Ausnahme von Punkt 3.2 (Kratzer Parkett) einverstanden“ oder „Unterschrift nur für die Schlüsselrückgabe“. Lassen Sie sich nicht einschüchtern. Ihre Weigerung zu unterschreiben gibt Ihnen Zeit, die strittigen Punkte mit Ihrer Haftpflichtversicherung oder dem Mieterverband zu klären.

Die Unterzeichnung des Übergabeprotokolls verpflichtet Sie, für alle darin erwähnten Schäden aufzukommen. Lesen Sie das Protokoll vor der Unterzeichnung noch einmal gründlich durch und unterschreiben Sie nur, wenn Sie mit dem Inhalt einverstanden sind.

– AXA Schweiz, Ratgeber Wohnungsübergabe

Katzenkratzer am Türrahmen: Wann zahlt die Versicherung und wann bleiben Sie darauf sitzen?

Haustiere bringen Freude, können aber auch Spuren in der Mietwohnung hinterlassen. Zerkratzte Türrahmen durch die Katze oder angenagte Sockelleisten durch den Hund sind klassische Beispiele für Mieterschäden. Grundsätzlich gilt: Als Tierhalter haften Sie für die Schäden, die Ihr Tier verursacht. Die gute Nachricht ist, dass solche Schäden in der Regel durch Ihre Privathaftpflichtversicherung gedeckt sind.

Die meisten Schweizer Haftpflichtversicherungen schliessen Schäden durch Kleintiere wie Katzen, Meerschweinchen oder Hamster standardmässig mit ein. Wenn Ihre Katze also den Türrahmen zerkratzt, handelt es sich um einen plötzlichen, unvorhergesehenen Schaden, den die Versicherung nach Meldung übernimmt – natürlich wieder unter Berücksichtigung des Zeitwerts des Türrahmens. Ein 20 Jahre alter Holzrahmen hat kaum noch Wert, ein neuer hingegen schon.

Es gibt jedoch wichtige Ausnahmen. Sogenannte allmähliche Schäden sind nicht versichert. Wenn sich über Jahre hinweg ein unangenehmer Geruch durch ein nicht stubenreines Tier im Teppich festsetzt, gilt dies als schleichender Prozess und wird von der Versicherung wahrscheinlich abgelehnt. Ebenfalls nicht gedeckt sind bewusste bauliche Veränderungen. Wenn Sie auf eigene Faust eine Katzentüre in die Balkontür einbauen, müssen Sie diese beim Auszug auf eigene Kosten wieder fachmännisch entfernen und den ursprünglichen Zustand wiederherstellen. Tun Sie das nicht, kann der Vermieter die Kosten von der Kaution abziehen.

Wer zahlt, wenn Ihr Hund den Postboten beisst oder Ihr Kind das Nachbarsauto zerkratzt?

Die Privathaftpflichtversicherung ist weit mehr als nur ein Schutz für Ihre Mietwohnung. Sie ist ein umfassender Schutzschild für die kleinen und grossen Missgeschicke des Alltags, die ausserhalb Ihrer vier Wände passieren – und sie schützt nicht nur Sie, sondern Ihre ganze Familie. Dies ist ein entscheidender Vorteil, der oft übersehen wird.

Wenn Ihr Kind beim Spielen versehentlich das parkierte Auto des Nachbarn mit dem Fahrrad zerkratzt, haften Sie als Eltern. Ohne Versicherung müssten Sie die teure Lackierung aus eigener Tasche bezahlen. Mit einer Haftpflichtversicherung melden Sie den Schaden, und die Versicherung kümmert sich um die Regulierung mit dem Nachbarn. Das Gleiche gilt für die strenge Tierhalterhaftung in der Schweiz. Beisst Ihr Hund einen Passanten oder rennt vor ein Fahrrad und verursacht einen Sturz, haften Sie vollumfänglich für alle Personen- und Sachschäden. Diese Kosten können schnell existenzbedrohende Ausmasse annehmen. Die Haftpflichtversicherung ist hier unverzichtbar.

Der grosse Vorteil der Schweizer Familienversicherungen ist ihr breiter Geltungsbereich. Wie Versicherer wie die AXA bestätigen, sind in der Regel alle Personen im gleichen Haushalt mitversichert. Das schliesst nicht nur Ehe- oder Konkubinatspartner ein, sondern auch alle Kinder, die im selben Haushalt leben, oft sogar bis zum Abschluss ihrer Erstausbildung, selbst wenn sie auswärts wohnen. Dieser umfassende Schutz gibt einer Familie die finanzielle Sicherheit, die für ein sorgenfreies Zusammenleben notwendig ist.

Wie erfassen Sie Keller, Estrich und Kleiderschränke systematisch in einer Stunde?

Der beste Schutz gegen Streitigkeiten beim Auszug ist eine lückenlose Vorbereitung beim Einzug. Ein detailliertes Wohnungsübergabeprotokoll bei Einzug ist Ihre wichtigste Beweisgrundlage. Es dokumentiert den Zustand der Wohnung, bevor Sie auch nur einen Fuss hineingesetzt haben, und schützt Sie davor, für Schäden verantwortlich gemacht zu werden, die bereits vorhanden waren. Nehmen Sie sich dafür ausreichend Zeit, auch für unscheinbare Orte wie Keller, Estrich und Einbauschränke.

Gehen Sie systematisch vor. Dokumentieren Sie den allgemeinen Zustand von Böden, Wänden und Decken in jedem Raum. Prüfen Sie die Funktionstüchtigkeit aller Geräte, der Heizung und der Sanitäranlagen. Fotografieren Sie jeden bestehenden Mangel, egal wie klein er scheint: ein Kratzer in der Badewanne, eine gesprungene Fliese, ein Fleck an der Wand im Kellerabteil. Moderne digitale Protokolle, wie sie vom HEV Schweiz für iPads angeboten werden, ermöglichen es, Fotos direkt einem Mangel zuzuordnen und alles in einem PDF zu speichern.

Diese Vorgehensweise ist bei Ein- und Auszug entscheidend, um eine klare Faktenlage zu schaffen.

Beschreiben Sie die Schäden so genau wie möglich und halten Sie fest, ob es sich Ihrer Meinung nach um normale oder übermässige Abnutzung handelt. Dieses Protokoll, vom Vermieter und Ihnen unterzeichnet, ist ein rechtsgültiges Dokument. Es verhindert, dass der Vermieter Ihnen am Ende des Mietverhältnisses „Altlasten“ anrechnen kann, und macht die spätere Abgrenzung, welche neuen Schäden in Ihrer Mietzeit entstanden sind, um ein Vielfaches einfacher.

Wie fungiert Ihre Haftpflichtversicherung als „passiver Rechtsschutz“ bei falschen Forderungen?

Viele Mieter sehen ihre Haftpflichtversicherung nur als eine Kasse, die für berechtigte Schäden zahlt. Doch sie hat eine zweite, noch mächtigere Funktion: den passiven Rechtsschutz. Das bedeutet, die Versicherung bezahlt nicht nur berechtigte Ansprüche, sondern wehrt auch unberechtigte oder überhöhte Forderungen für Sie ab – kostenlos.

Stellen Sie sich vor, Ihr Vermieter verlangt 1’500 Franken für die Erneuerung eines 12 Jahre alten Parkettbodens (Lebensdauer 10 Jahre). Der Zeitwert ist null, die Forderung also unberechtigt. Statt selbst mit dem Vermieter zu streiten, leiten Sie die Forderung einfach an Ihre Haftpflichtversicherung weiter. Deren Juristen prüfen den Fall und teilen dem Vermieter unmissverständlich mit, dass die Forderung aufgrund der abgelaufenen Lebensdauer haltlos ist. Die Versicherung führt die Korrespondenz und fungiert als Ihr professioneller Puffer und Anwalt. Diese Dienstleistung ist in Ihrer normalen Police inbegriffen.

Dieser Schutz ist von unschätzbarem Wert und oft effektiver als eine separate Rechtsschutzversicherung, da die Haftpflichtversicherung ein Eigeninteresse hat, keine ungerechtfertigten Summen auszuzahlen. Spezielle Angebote wie die des Mieterverbands machen diesen Schutz extrem zugänglich. So kostet die MV-Kollektivversicherung nur 10 Franken Jahresbeitrag und hat keinen Selbstbehalt, was sie zu einem unglaublich wirksamen Instrument für Mieter macht. Nutzen Sie diesen Service konsequent. Sobald eine Forderung kommt, die Ihnen zweifelhaft erscheint, lautet der erste Schritt immer: Weiterleitung an die Versicherung.

Sie sind nun mit dem Wissen gerüstet, um dem Vermieter auf Augenhöhe zu begegnen. Statt auf Kulanz zu hoffen, können Sie Ihre Rechte aktiv einfordern. Der nächste logische Schritt ist, Ihre persönliche Situation zu prüfen: Kontrollieren Sie Ihre Haftpflichtpolice und machen Sie sich mit der paritätischen Lebensdauertabelle vertraut, bevor die Übergabe ansteht.